宁静致远（07）

清，我作为律师，就可以到相关部门进行调查」凌云继续到。

「你肯定见过这样的合同多，那一般装修期间可以免租金吗？」我问道。

「商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租在房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种形下，出租同意不收取承租装修期间的租金」凌云说完撩了撩发继续道，「但免租装修期非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，当然也要考虑出租方的利益，一般形下，只免除租金，实际使用房屋产生的还需按合同约定承担」「那押金在法律上合理吗？或者能不能想办法少一些」听完我又问道。

「为了保护出租方的利益，合同的公平，租赁保证金如果出租方收取高一些，可以理解，押金主要用于抵充承租应当承担但末缴付的费用，因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用」「也是，做生意是有风险的，以后发展成什么样谁也不知道，那租金抵扣税收需要在合同里体现吗？」我又继续问道税收的问题。

「税费承担按照法律、法规、规章及其他规范文件规定，出租或转租商铺的，出租或转租应当承担以下税费：」「营业税及附加租金*5.55%」，「租金*12%」，「所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次缴纳，按租期内所有总租金计算。

）」「土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准」「如果是转租，那税费是：」「营业税及附加转租收*5.55%」「印花税转租租金（总额）0.1%」听着这些数字，我脑子里糟糟的，凌云像秀作似的还想继续，我赶忙打断，「这个太复杂了，太专业了，估计这块工作你得和佳杰碰撞」在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，她说她给我说的标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作员。

虽然税费的缴纳主体为出租或转租，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担，此时，无论出租和承租都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

凌云见我打断她，并没有出现反感的表，继续说道，「好吧，我以为你是真的好学，那我们讲点你今天用的上的」「请说」我微笑着，注视着她说道。

「承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：」「１，原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照」「２，商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照」「３，房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照」「４，涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照」「５，因出租材料缺失而导致无法注册营业执照」「对于上面说的第１、２、３、５条形，可在合同中设定为出租义务，并给予出租合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第４条形，可设定为无责任解约形，以保障承租万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同」没想到租个房还有这么多问题，看来把一个公司做起来，真的不是那么容易的，方方面面的事太多。

「还有吗？」我继续问道。

「商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：」凌云继续说道。

「第一，明确约定出租是否同意承租对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚」「第二，解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租的装修损失，因此，应当约定在此形下，出租除承担违约金外，还需要承担承租所遭受的装修损失费用」「第三，明确租赁期满时，装修、添附的处置方式」凌云说完看着我，眨眨眼又继续道，「因商铺经营的特殊，对于水、电、气等均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及